|
Locomotie 21
|
|
maandag, 03 december 2007 09:57 |
Arm bouwen
column door Marten Bierman
Door de toenemende bezorgdheid over de toekomstige pensioenen begint op tal van beleidsterreinen een meer leeftijdsbewuste benadering veld te winnen. Hoogste tijd. Dat ons land ontgroent en vergrijst zal immers op termijn grote gevolgen kunnen hebben voor werk, inkomen en huisvesting.
Veel particulier en collectief spaargeld is ondergebracht in onroerend goed. Behoudt dit zijn waarde niet, dan zal dat negatief doorwerken in de vermogens waaruit de pensioenen moeten worden gefinancierd. Het recente instorten van de ict-sector leert ons een harde les. Tegenvallende beleggingsopbrengsten hebben een aantal bedrijfspensioenfondsen er nu al toe gebracht om de uit te keren pensioenen te korten en niet langer mee te laten groeien met de lonen.
Het is dus van levensbelang voor zowel het huidige woongenot als het onbekommerd genieten van de oude dag dat het bouwbeleid waardevast woonvolume oplevert. Dit vraagt van belegger, opdrachtgever en bouwer een veel specifiekere aanpak dan nu de praktijk is. Er wordt uitsluitend voor het profijt op de korte termijn gebouwd maar dat kan averechts werken. De komende jaren moet op en rond het verzadigingsmoment in de markt worden gebalanceerd en neemt de natuurlijke bevolkingsgroei af. Naar ons oordeel is het daarom een geluk bij een ongeluk dat slechtst 60.000 van de voorgenomen 100.000 woningen per jaar zijn gerealiseerd.
Beleid
Bevolkingsgroei is op zich nog niet voldoende reden om een hoge bouwproductie te rechtvaardigen. Laat staan een bouwproductie die voornamelijk bestaat uit grote eengezinswoningen in de periferie. Staat een overwegend jonge bevolking massaal op het punt een gezin te stichten en de kinderwens in werkelijkheid om te zetten dan ligt een hoge productie van gezinswoningen voor de hand. De woningen om dit op te vangen zijn er dan domweg niet en moeten worden bijgebouwd. Zo’n situatie deed zich voor na de Tweede Wereldoorlog en zorgde voor een bouwgolf aan gezinswoningen. Heel anders ligt de bouwopgave nu we te maken krijgen met een massaal vergrijzende bevolking: de vraag naar seniorenwoningen is groot en stijgt nog steeds.
Wonen en zorg
Wij hebben al vaker bepleit dat senioren een woon- en zorgalternatief wordt geboden door bijvoorbeeld splitsing van grote woningen in meerdere veilige woningen in eigen laan of straat. Aldus wordt binnen de bestaande kubieke meters door herverkaveling woonruimte gerealiseerd voor meerdere kleinere huishoudens. Die behoeft dan niet meer nieuw te worden bijgebouwd. Een dergelijke operatie stuit net als nieuwbouw op problemen bij de realisatie, maar die zijn overkomelijk als wordt bedacht wat er gebeurt als niets wordt gedaan.
Dan moet immers het tekort aan dit soort woningen met nieuwbouw worden gecompenseerd waarna die woningen na verloop van tijd alsnog vrijkomen. Het is juist dit dubbele aanbod dat het gevaar van waardedaling van behuizing veroorzaakt. Dit gevaar wordt nog versterkt doordat ons land ook ontgroent. De bevolkingsgroei neemt af. Er zal dus bij dit dubbele aanbod ook nog sprake zijn van afnemende vraag. Wie zijn pensioen liefheeft doet er goed aan onze voorraadbenadering in de praktijk te brengen. Blijft over de vraag naar het moment waarop de hier beschreven verschijnselen de kop zullen opsteken.
Er zijn regionale verschillen maar de cijfers illustreren nu al wat ons te wachten staat. In 1999 hadden 61 gemeenten te maken met meer sterfgevallen dan geboorten en in 140 gemeenten was de relatieve geboortegroei negatief. Tegenover deze bevolkingsontwikkeling staat een nog steeds groeiende voorraad woningen die inmiddels voor 71% bestaat uit eengezinswoningen terwijl de huishoudenssamenstelling maar voor een derde deel gezinnen telt.
Richting
Het alarmerende van de hier beschreven ontwikkelingen is dat ze allen dezelfde kant op werken in de richting van op termijn minder vraag naar nieuwbouw terwijl tegelijkertijd onverdroten wordt voortgebouwd. Daaruit concluderen wij dat bij ongewijzigd bouwbeleid het verzadigingsmoment ons eerder zal overrompelen en het dubbele aanbod uit zowel voorraad als nieuwbouw door zijn groter geworden omvang des te ingrijpender effect op de waardedaling zal hebben. In de discussie over de betaalbaarheid van pensioenen kunnen we ons alleen rijk rekenen als tijdig wordt voorkomen dat we ons arm bouwen.
|
|
Laatst aangepast op donderdag, 25 december 2008 14:47 |
Locomotie 21